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Guide des droits et des démarches administratives

Loyer d'un logement conventionné (Anah) : y a t-il un montant maximum ?
Question-réponse

Oui, le propriétaire d'un logement conventionné avec l'Anah doit ne doit pas dépasser un montant maximum à la signatire du bail. Ce montant maximum est inférieur au prix du marché. Durant le bail, le propriétaire peut réviser le loyer chaque année selon l'évolution de l'IRL. Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut réévaluer le loyer, sous certaines conditions.

Le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend du type de la convention signé avec l'Anah (à loyer intermédiaire « loc1 » ou à loyer social « loc2 » ou à loyer très social « loc3 ») et de la localisation du logement.

Vous pouvez estimer le loyer (hors charges) que vous pouvez fixer à la signature du bail à l'aide de ce téléservice :

Accéder au service "Loyer d'un logement conventionné (Anah) : y a t-il un montant maximum ?"
Agence nationale de l'habitat (Anah)

Le loyer (hors charges) peut être révisé chaque 1er janvier selon l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.

Comment est calculé le loyer initial ?

Le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend des loyers observés dans la commune du logement. Il est fixé par m2 de surface habitable.

La surface habitable est égale au total de :

  • la surface habitable 

  • et de la moitié de la surface des annexes à l'usage exclusif du locataire (cave, balcon...), dans la limite de 8 m2.

La date de paiement du loyer dépend de la convention signée avec l'Anah ( convention à loyer intermédiaire « loc1 » ou à loyer social « loc2 » ou à loyer très social « loc3 ») :

Date de paiement du loyer selon le type de convention

Convention

Date de paiement

À loyer intermédiaire (loc1)

Loyer à payer en début de mois (ou à terme à échoir)

À loyer social (loc2)

Loyer à payer en fin de mois (ou à terme échu)

À loyer très social (loc3)

Loyer à payer en fin de mois (ou à terme échu)

Durant la convention, si le propriétaire considère que le loyer est sous-évalué en comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage, il peut le réévaluer. Mais le propriétaire ne peut pas demander un loyer qui dépasse le montant maximal prévu par la convention. Ce montant est révisé chaque 1er janvier selon l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).

En cas de changement de locataire durant la convention, le loyer ne doit pas dépasser le montant maximum indiqué dans la convention. Ce montant peut être révisé chaque 1er janvier selon l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).

Le bail en cours à la date de fin de la convention se poursuit aux mêmes conditions.

Mais le propriétaire peut désormais proposer au locataire de renouveler le bail à un loyer supérieur à celui fixé par la convention.

Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes :

  • Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

  • Acte de commissaire de justice

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice.

Le loyer proposé doit être fixé selon les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit être fixé en tenant compte de plusieurs références :

  • Si le logement se situe dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, au moins 6 références

  • Si le logement se situe dans les autres zones géographiques, 3 références

Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :

Attention
lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer augmenté, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

Le locataire peut accepter la proposition d'un nouveau loyer, ou la refuser :

Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.

  • Si la hausse de loyer proposée est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.

  • Si la hausse de loyer proposée est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.

Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.
Constat du désaccordLe locataire peut refuser l'augmentation proposée.Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.Le locataire peut utiliser ce modèle de document :En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
À noter
l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Tentative de conciliationLe locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail.

  • Si la hausse de loyer convenue est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.

  • Si la hausse de loyer convenue est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.

Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.
En cas d'échec de la conciliationSi le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail.C'est alors le juge fixe le montant du nouveau loyer.

  • Si la hausse de loyer ordonnée par le juge est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.

  • Si la hausse de loyer ordonnée par le juge est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.

Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

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Références

Modifié le 17/02/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
source www.service-public.fr